A pochi giorni dalla bocciatura al Congresso e dal conseguente annuncio delle elezioni anticipate, il governo spagnolo di Pedro Sánchez ha riproposto i due decreti legge in materia di abitazione, mantenendone l’impianto ma introducendo alcune modifiche. Dopo lo scioglimento del Parlamento in vista delle elezioni del 29 novembre, i nuovi provvedimenti saranno sottoposti alla Diputación Permanente, l’organo che continua a esercitare le funzioni del Congresso durante il periodo elettorale.
L’organo è composto da 69 parlamentari e, a differenza dell’Aula del Congresso, PP, Vox e Junts – i partiti che avevano votato contro il primo decreto – non dispongono insieme della maggioranza.
I due provvedimenti, pubblicati il 7 ottobre nella Gazzetta ufficiale spagnola, dovranno essere sottoposti alla convalida dell’organo permanente del Congresso entro 30 giorni. Al momento non è stata fissata la data della votazione.
Secondo Europa Press, il primo decreto sulla casa dovrebbe ottenere la convalida qualora i partiti mantenessero le posizioni già espresse al Congresso. Il secondo, che introduce la proroga automatica dei contratti di locazione, non avrebbe invece i voti necessari.
Dei 69 componenti dell’organo permanente, il blocco favorevole al primo decreto può contare su 35 parlamentari di PSOE, Sumar, Esquerra Republicana de Catalunya (ERC), EH Bildu, PNV e Podemos, contro i 34 di PP, Vox e Junts.
Diversa la situazione per il secondo decreto. Il PNV ha confermato il proprio voto contrario alla proroga automatica dei contratti di locazione. A parità di posizioni rispetto alla precedente votazione, il provvedimento raccoglierebbe quindi 34 voti favorevoli e 35 contrari.
La portavoce del PNV al Congresso, Maribel Vaquero, ha spiegato che il partito sosterrà invece il primo decreto, che contiene misure destinate a tutelare sia gli inquilini sia i piccoli proprietari di immobili e a limitare gli acquisti da parte dei cosiddetti fondi avvoltoio. Il PNV considera tuttavia le misure soltanto “un cerotto” rispetto al problema strutturale della scarsità di abitazioni.
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Le modifiche per evitare una nuova bocciatura
I decreti riproposti dal governo comprendono misure destinate a facilitare l’affitto e l’acquisto di abitazioni a prezzi accessibili, aumentare l’offerta, rafforzare la tutela degli inquilini e contrastare le operazioni immobiliari considerate speculative.
Tra le principali novità, Sánchez ha annunciato che il meccanismo “Tu Casa”, che prevede prestiti fino a 50 mila euro per l’acquisto della prima abitazione, sarà dotato complessivamente di 10 miliardi di euro.
È previsto inoltre un fondo da 400 milioni di euro per promuovere la realizzazione di alloggi da parte di enti del terzo settore, con l’obiettivo di aumentare l’offerta di abitazioni a canone accessibile.
Il nuovo testo inasprisce inoltre le condizioni per determinate acquisizioni speculative di immobili da parte dei cosiddetti fondi avvoltoio, ampliando rispetto alla versione precedente sia la definizione delle operazioni interessate sia le relative limitazioni.
Sul fronte della tutela degli inquilini vengono rafforzati gli obblighi di informazione nella pubblicità e nell’offerta degli immobili in locazione. Nelle aree in cui si applicano limiti ai canoni dovranno essere indicati, tra gli altri elementi, il prezzo massimo consentito e, quando previsto, la qualifica del locatore come grande proprietario.
Gli immobili appartenenti alla Tesoreria generale della Previdenza sociale saranno inoltre trasferiti alla società pubblica Casa 47, affinché possano essere destinati alla locazione a prezzi accessibili.
Le principali misure
Tra le misure più rilevanti, il governo ha prorogato fino al 31 dicembre 2030 la protezione contro determinate procedure di sfratto per le persone in condizioni di vulnerabilità che non dispongano di un’alternativa abitativa e alle quali l’amministrazione non abbia fornito una soluzione adeguata. Parallelamente, i proprietari potranno ricevere un indennizzo nei casi in cui venga sospeso lo sfratto di persone vulnerabili prive di una sistemazione alternativa, mentre il meccanismo non sarà applicabile agli enti classificati come fondi avvoltoio.
Il nuovo testo interviene anche sugli acquisti immobiliari considerati speculativi. Fino al 31 dicembre 2028 vengono introdotte limitazioni per determinate entità che acquistino abitazioni a un prezzo inferiore al 70% del loro valore di stima, pur prevedendo alcune eccezioni per operazioni legate all’edilizia a prezzi accessibili, ai servizi sociali e sanitari e alla tutela delle categorie vulnerabili.
Sul fronte degli affitti, gli inquilini potranno chiedere una proroga straordinaria fino a due anni per determinati contratti la cui proroga obbligatoria o tacita scada entro il 31 dicembre 2028, mantenendo le condizioni contrattuali esistenti. Dopo almeno sei mesi di contratto e con un preavviso di 30 giorni, potranno inoltre recedere senza dover corrispondere un indennizzo al proprietario.
Vengono poi introdotti nuovi limiti agli aumenti dei canoni fino al 31 dicembre 2027. Quando l’affitto sia già superiore al valore massimo fissato dall’indice di riferimento, non potrà essere ulteriormente aumentato; negli altri casi l’incremento potrà arrivare fino al 2%.
Una stretta riguarda anche gli affitti stagionali, per i quali dovrà essere dimostrata l’esistenza di una motivazione che giustifichi la natura temporanea del contratto. La durata dovrà essere superiore a 31 giorni e, in linea generale, non potrà superare i 12 mesi. Per quanto riguarda invece l’affitto delle singole stanze, la somma dei canoni richiesti non potrà superare il prezzo previsto per la locazione dell’intero immobile. Nelle aree sottoposte a particolari limitazioni dovranno inoltre essere rispettati i tetti stabiliti dalla normativa sulla casa.
Il pacchetto contiene anche incentivi fiscali. Sono previste riduzioni dell’imposta sul reddito fino al 100% per alcuni proprietari che decidano di abbassare il canone e rispettino le condizioni fissate dalla normativa. Per determinati inquilini con un reddito imponibile inferiore a 33.007,20 euro l’anno viene invece introdotta una detrazione del 10%, con limiti differenziati in base al reddito.
I comuni situati nelle aree caratterizzate da una particolare pressione sul mercato immobiliare potranno inoltre introdurre maggiorazioni dell’imposta sugli immobili sfitti. Per le abitazioni destinate a uso turistico l’aumento potrà arrivare, in alcuni casi, fino al 150%.
Sul versante dell’edilizia pubblica, il governo punta infine a consolidare il modello Casa 47, stabilendo che il patrimonio dell’ente statale per l’edilizia abitativa venga destinato in maniera permanente ad alloggi pubblici e a prezzi accessibili. Sono inoltre previste garanzie e finanziamenti destinati ad aumentare il patrimonio di edilizia sociale e l’offerta di abitazioni in locazione a canoni accessibili.
[a cura di Simone Cantarini]
